在房屋拆遷過程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評估。關(guān)于評估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　1、評估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評估的方法

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場法評估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　房地產(chǎn)管理部門建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評估方式。在不適用市場比較法的情況下，好采用兩種以上評估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評估結(jié)果。不正確的評估方法使用會(huì)導(dǎo)致評估結(jié)果失真，無法真實(shí)反映房屋市場價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。這一評估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會(huì)公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場可比實(shí)例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問題多，補(bǔ)償需經(jīng)過多次評估和談判，結(jié)案時(shí)間長。

　　(6)收費(fèi)難度大：干預(yù)、評估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償談判不順等因素導(dǎo)致收費(fèi)困難。

　　應(yīng)對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評估機(jī)構(gòu)之間的對立情緒，推動(dòng)拆遷評估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進(jìn)度、范圍、深度及評估費(fèi)用支付等條款，確保評估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對特殊問題和典型拆遷評估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補(bǔ)償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補(bǔ)償金額的真實(shí)合法，同時(shí)增強(qiáng)拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補(bǔ)償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費(fèi)用;另一方面，評估價(jià)值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。

　　為提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護(hù)市場秩序。

　　2、明確劃分拆遷補(bǔ)償范圍，堅(jiān)持完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性的測量原則，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，促進(jìn)拆遷工作順利開展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進(jìn)度。

　　4、加強(qiáng)拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認(rèn)知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進(jìn)行。

　　5、提高拆遷補(bǔ)償監(jiān)管能力，加強(qiáng)對評估單位的管理，提升評估人員水平，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補(bǔ)償范圍等多方面因素。通過嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補(bǔ)償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強(qiáng)宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估能力，促進(jìn)拆遷工作的順利開展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)評估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價(jià)人員通過長期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識。

　　房地產(chǎn)評估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過評估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評估人員需具備綜合性知識，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來升值潛力等。有時(shí)評估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時(shí)，應(yīng)考慮國家政策;在評估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點(diǎn)。

　　科學(xué)實(shí)用的評估方法同時(shí)具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實(shí)際交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一般可以通過以下三個(gè)途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場交易價(jià)格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費(fèi)用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評估其價(jià)值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、線路價(jià)法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應(yīng)用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會(huì)得到不同的結(jié)果。

　　房屋拆遷評估成本法定價(jià)如何遵循作價(jià)原則

　　要使成本法定價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對不同的定價(jià)對象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價(jià)時(shí)如何遵循作價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價(jià)的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價(jià)對象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價(jià)對象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價(jià)成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費(fèi)進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價(jià)對象的某些耗費(fèi)為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費(fèi)者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會(huì)耗費(fèi)相近房地產(chǎn)的修建費(fèi)用來建造其房地產(chǎn)。這就使我們在理解房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要通過比較。通過比較相近房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或耗費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來衡量的。相近房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)被修建所耗費(fèi)的必要成本，為待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價(jià)時(shí)，對定價(jià)對象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本。房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價(jià)值。然而，實(shí)際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們在定價(jià)時(shí)分析的問題。高佳利用體現(xiàn)在：定價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其為空地并能開發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價(jià)建筑物的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，假定其通過改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時(shí)，土地可能有一個(gè)高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時(shí)，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤大化入手，結(jié)合評估目的來具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行研究和計(jì)算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價(jià)中，定價(jià)對象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價(jià);當(dāng)房地產(chǎn)合一時(shí)，要分析假定所占有的土地為空地時(shí)的高佳利用和房地產(chǎn)合一時(shí)高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價(jià)時(shí)，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價(jià)格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房屋的效用時(shí)，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價(jià)值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場認(rèn)同，其產(chǎn)生的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)同是由市場供求決定的。當(dāng)需求大于供給時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)提升，從而提升房屋的價(jià)格或價(jià)值;當(dāng)供給大于需求時(shí)，效用的認(rèn)同度就會(huì)降低，從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法定價(jià)在考慮折舊時(shí)對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場供求情況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價(jià)的結(jié)果。

　　4、定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循定價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。評估師應(yīng)根據(jù)定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場數(shù)據(jù)、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對稅和費(fèi)的規(guī)定、定價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　被拆遷人在面臨拆遷時(shí)，應(yīng)如何計(jì)算損失并爭取對方認(rèn)可?哪些損失是可以獲得補(bǔ)償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償評估服務(wù)，針對企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場、加工廠、養(yǎng)殖場、魚塘、生態(tài)農(nóng)場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規(guī)的評估報(bào)告，為您爭取更公正的補(bǔ)償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡稱中合)，是由財(cái)政部門授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機(jī)構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評估公司。公司下設(shè)知識產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團(tuán)隊(duì)將持續(xù)為廣大客戶提供一對一的免費(fèi)咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場行情進(jìn)行合理評估。

　　為了讓對方認(rèn)可您的損失計(jì)算，您可以尋求評估機(jī)構(gòu)的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報(bào)告。這份報(bào)告將作為您爭取合理補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。

　　同時(shí)，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補(bǔ)償。直接損失如房屋及附屬物的價(jià)值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等。在爭取補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。

　　廠房拆遷評估是確定拆遷補(bǔ)償金額的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及以下步驟與考量因素：

　　1、廠房信息收集：全面收集廠房的詳細(xì)信息，涵蓋建筑面積、土地使用權(quán)、地理位置、建筑年代、結(jié)構(gòu)類型及用途等，同時(shí)掌握其使用狀態(tài)、裝修情況及維護(hù)歷史。

　　2、市場調(diào)研與比較分析：深入市場調(diào)研，掌握同類廠房的市場動(dòng)態(tài)、交易價(jià)格及趨勢。通過對比分析同類交易數(shù)據(jù)，考慮市場供需、地段優(yōu)勢及租金收益等因素。

　　3、結(jié)構(gòu)與技術(shù)評估：評估廠房的結(jié)構(gòu)穩(wěn)固性及建筑技術(shù)水平，關(guān)注建筑材料、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及裝修質(zhì)量等要素。

　　4、物理狀況評估：細(xì)致評估廠房的維護(hù)狀況與損耗程度，包括老化情況與修繕需求。

　　5、市場價(jià)值評估：依據(jù)市場需求與交易數(shù)據(jù)，綜合考量同類廠房價(jià)格、市場供需及租金收益，評估廠房的市場價(jià)值?？蓞⒖挤康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的市場數(shù)據(jù)與行業(yè)報(bào)告。

　　6、抵押價(jià)值評估(如適用)：若廠房作為抵押物，需額外評估其抵押價(jià)值，依據(jù)貸款機(jī)構(gòu)的政策要求，考慮貸款比例、期限及風(fēng)險(xiǎn)等因素。

　　8、綜合評估與報(bào)告編制：綜合考量上述所有因素，對廠房進(jìn)行全面評估，并編制詳細(xì)的評估報(bào)告，明確闡述廠房價(jià)值、評估方法及估值結(jié)果。